Mehrfamiliengeschäftshaus - Fernwärme - FHEM - Raspi - Steuerung

[Franz Tenbrock]

Hallo in die Runde.
Folgende Problemstellung.
Mehrfamilienhaus mit 2 getrennten Ladenlokalen, 4 Mietparteien ( Studenten )
Haus gedämmt
Heizungsart: Fernwärme

Bisher uralte Steuerung ( mind 40 Jahre ) im Keller mit der Möglichkeit der Nachtabsenkung ( Tagesprofile ) für die Geschäftslokale Wochenzeitsteuerung.

3 getrennte Heizkreise mit jeweils eigener Pumpe

Letztes Jahr hat jemand im Keller an der Steuerung gespielt und alles verstellt, Folge waren extrem hohe Heizkosten, Umlage auf die Mieter nicht möglich.

Vorhaben:
Raspi oder andere Hardware zur Überwachung der Temperaturen ( zuhause hab ich 1wire Sensoren an den einzelnen Strängen )
Zugang über Web von mir zuhause.

Leider keine Ahnung wie ich die Anlage dann steuern könnte.

Zumindest könnte ich die Mieter informieren wenn was nicht stimmt.

Genauere Details zu den einzelnen Komponenten natürlich kurzfristig möglich.

Ist da jemand im Raum Aachen der Ahnung hat ?

[Morgennebel]

Das ist eine Frage auf dem Niveau "Mein Drucker druckt nicht..."

In jedem Fall würde ich Dir eine einfach simple 08/15-Steuerung ans Herz legen, die z.B. Außentemperaturgesteuert Deine Zuwärme kontrolliert. Die muß nicht vom Hersteller sein, da gibts generische Teile für wenige 100 EUR. Die läuft quasi immer. Dann die Pumpen gegen Super-Effizienzpumpen tauschen - das rentiert sich normalerweise schnell.

Die würde ich dann mit fhem übersteuern. Dazu eignet sich z.B. Homematic für die Einzelraumregelung und eine Pumpensteuerung über die Ventil-Stellungen (sind z.B. alle Ventil zu, mache die Pumpe aus - dazu ist das hier toll: http://www.fhemwiki.de/wiki/1W-WPump).

Wenn Du überall hin 1Wire legen kannst, gibts hier: http://www.fhemwiki.de/wiki/1-Wire_Umweltsensor einen besseren Ansatz als Funk.

Vielleicht bist Du aber mit LOXONE besser beraten. Denn dort gibt es graphische, leicht verständliche Konfigurationen - und Du möchtest nicht als 1-Mann-Lösung alles supporten, denn Du möchtest noch in den Urlaub, verreisen, offline sein...

Tja...

Erstmal eine Strategie ausdenken...

Ciao, -MN

[der-Lolo]

Vielleicht auch eine UVR1611 von der Technischen Alternative...

[fiedel]

Ich würde die Anlage auch erst mal monitoren und versuchen Unterlagen zum Regler zu bekommen. Dann etwas Heizungswissen draufschaffen (Heizkurven, Offsets, usw. verstehen -> z.B. Bosy online und Haustechnik Forum) und den Regler wieder so gut es geht einstellen. Austauschen kann man ja immer noch. Hocheffizienzpumpen würde ich auch empfehlen.

[Franz Tenbrock]

Hallo
dann muss ich erst mal ne Menge lesen.... Der Sommer kommt ja noch ?!

Überwachen werde ich erst mal mit 1wire

Hab ich zuahuse und klappt wunderbar.
Danke erst einmal für die Tips

[Morgennebel]

Vielleicht auch eine UVR1611 von der Technischen Alternative...

Das klingt ja nett. Ich habe eine gut 30 Jahre alte Tetramatic, die sich physikalisch in ihre Bestandteile auflöst. Könnte ich die damit ersetzen?

Danke, -MN

[Prof. Dr. Peter Henning]

Ich rate ausdrücklich davon ab, in einem vermieteten Haus mit mehreren Parteien eine zentrale Selbstbaulösung zu implementieren. Damit positioniert man sich bestens als Beute von Anwälten.

LG

pah

[Franz Tenbrock]

Das Risko ist mir mehr als bewusst !
So wie jetzt ohne Kontrolle von aussen gehts aber auch nicht.
Wer auch immer hat an der Steuerung rumgefummelt und damit bollerte die Fernwärme das Ganze Jahr.
Gezahlt hat das der Vermieter !

Als Vermieter hat man so oder so immer die A Karte in diesem Lande, dann will ich zumindest die Kontrolle aus der Entfernung behalten. Nachschauen kann ich da bei 200 km Entfernung ansonsten nicht.

im Haus wohnen nur Studenten angehende Ingenieure.... Energiesparen aber Fremdwort. Die Heizungen sind trotz mehrfachem Hinweis immer total zugestellt etc.

Hab nun mal die Stawag angeschrieben und die Rückmeldung bekommen das es demnächst ein Gespräch im Hause zu webbasierten Lösungen gibt. Scheinbar war mein Wunsch nach einer Webbasierten Lösung da noch nicht allzu häufig gekommen, da man keine Lösung parat hatte.

[ernst1024]

Ich rate ausdrücklich davon ab, in einem vermieteten Haus mit mehreren Parteien eine zentrale Selbstbaulösung zu implementieren. Damit positioniert man sich bestens als Beute von Anwälten.

LG

pah

Das ist, mit Verlaub, doch hanebüchener Blödsinn. Solange er als Vermieter für die Kosten aufkommt, kann er machen was er will, solange die Mieter nicht kalt sitzen.

[Prof. Dr. Peter Henning]

Das ist sicher kein "Blödsinn", sondern das sind Erfahrungswerte aus mehr als 30 Jahren Erfahrung als Vermieter.

pah

[Dr. Boris Neubert]

Das ist, mit Verlaub, doch hanebüchener Blödsinn. Solange er als Vermieter für die Kosten aufkommt, kann er machen was er will, solange die Mieter nicht kalt sitzen.

Ja, und genau das ist das Problem. Wenn die Steuerung versagt, wird man von Fahrlässigkeit ausgehen dürfen, da die Anlage wahrscheinlich als nicht fachgerecht eingestuft würde. Daraus kann eine Schadensersatzpflicht resultieren. Ich würde das lassen - abgesehen von Banalitäten lasse ich bei meinen Mietern alle Arbeiten vom Fachmann erledigen, selbst wenn ich es selbst erledigen könnte. Die Risikoabwälzung ist das Geld allemal wert.

Also kein Blödsinn (die Wortwahl ist übrigens nicht in Ordnung).

Gegen eine Fernüberwachung ist natürlich nichts einzuwenden.

Viele Grüße
Boris

[Franz Tenbrock]

Sorry
meine aktuellen Erfahrungen mit Profi Handwerkern

Rechnung 250 Euro nichts funktioniert und ich hab den Ärger mit zig Telefonaten
Nach Aussage des Mieters haben sich 2 Profis mit einer Rohrreinigungsmaschine 2 Stunden damit beschäftigt ein 150 cm langen 50 mm Abwasserkanal zu säubern
Das Wasser lief halt nicht ab.
Das man dabei die Spirale festgefahren  hat war halt profimäßig.
3 Tage danach wieder verzweifelte Mieter.
Do Morgen den Handwerker informiert, dass seine Arbeit wohl nicht erfolgreich gewesen sei und ich in 15 Jahren erstmalig nicht zufrieden sei. Der Abfluss von oben aber definitiv frei ist, da alle oben liegenden Wohnungen definitiv kein Problem hätten.
Am Freitag Nachmittag immer noch keine Meldung, das das Rohr frei ist.
Also 360 km mit meiner Ausrüstung nach Aachen
Dort habe ich incl. auspacken der Rohrreinigungsmaschine ( Halbautomatik ) ca. 15 Minuten, eher weniger alleine gebraucht um das Rohr zu reinigen, anschließend noch mit Kärcher Hochdruck die Leitung vom Dach aus gespült.
Das ärgerlichste war, daas bei der anschließenden Funktionsprüfung das Wasser immer noch nicht ordentlich  ablief.
Dann das eigentliche Problem, das meiner Meinung nach ein Profi sofort hätte sehen müssen.
Man hatte nicht fachmännisch ein dickes Spiralrohr, so wie Ikea Abläufe das üblicherweise haben nicht gekürzt also viel viel zu lang durchhängend mit einem riesen Sack also 2. Siphon am Wandanschluß angeschlossen.
Wie schon geschrieben, das Wasser lief nicht so ab wie erwartet, als ich dieses durchhängende Etwas dann aber angehoben habe lief das Wasser sofort rasend schnell ab. also Rohr gekürzt und gut ist.
Sorry, aber ein Profi, der das jeden Tag macht, muss so was sofort sehen.

Alle zertifiziert, Qm und Din Siegel, hahaha

Spätestens bei der Funktionsprüfung hätte das auffallen müssen.
Ich mache nun Hausverwaltung seit mehr als 30 Jahren, ich kenne da wirklich alles.Das mich jemand wegen einer kurzfristig nicht funktionierenden Heizungsanlage belangen würde ist mein kleinstes Problem. Das viel größere ist die jährliche Nebenkostenabrechnung mit ständig steigenden Kosten vor allem durch die öffentliche Hand.
Das nächste sind die Rauchmelder, die man ja als Vermieter auf die Mieter umlegen kann, blanke Theorie....und nach 10 Jahren das gleiche Spiel wieder, weil dann alle Geräte egal wie hochwertig per Gesetz zum Schrott mutieren.

mein neuer Smart ebenso ein Unfall von Profis, sollte angeblich 1000 Euro kosten die Reparatur, der Besitzer war so frustriert, dass er den Wagen deutlich unter Wert an mich verkauft hat. 
Etwas Studium der Foren, und sage und schreibe 10 Euro incl. Versand für das Ersatzteil, den Funkempfänger und der Wagen läuft wieder.

Zumindest die Temperaturüberwachung per Web mit Raspi und 1wire werde ich machen
Mal sehen was die Beratungen bei der Stawag ergeben, das braucht aber wohl noch ein wenig, weil meine Frage nach einer webbasierten Lösung war da wohl noch  nicht vorgekommen.

[Morgennebel]

Das ist, mit Verlaub, doch hanebüchener Blödsinn. Solange er als Vermieter für die Kosten aufkommt, kann er machen was er will, solange die Mieter nicht kalt sitzen.

Du gehst von dem Aspekt einer Fehlkonfiguration aus. Und da hast Du sicherlich recht, solange der Vermieter die Mehrkosten trägt, kann er ja machen, was er will.

Theoretisch. Denn es gibt noch den Grundsatz des Kaufmännischen Handelns, d.h. diese Mehraufwände dürfen nicht in der Nebenkostenrechnung erscheinen.

Hingegen sind pah und Boris von einem Totalausfall der Heizungsanlage ausgegangen. Dann besteht tatsächlich ein rechtlicher Anspruch (Mietminderung) der Mieter gegen den Vermieter. In dem Szenario, daß der Vemieter auch mal krank ist, im Urlaub, verreist und keine schnelle Abhilfe geschaffen werden kann, kommen halt hohe Summen zusammen.

Deshalb ist die Risikoabwälzung auf einen Handwerker (oder einen anderen oder einen anderen oder einen anderen) sinnvoll.

Ich stimme dem Franz aber auch zu, daß Handwerker für viel Geld den größten Scheiß bauen, und dann hinterher eine stolze Rechnung präsentieren. Wahrscheinlich wäre der Aufbau einer gut organsierten Handwerksfirma mit hoher Qualität eine nette Goldgrube.

Ciao, -MN

[Franz Tenbrock]

es handelt sich um eine Fernwärmeanlage!
Im Keller sitzt ein Wärmetauscher, was ausfallen kann sind die 3 Zirkulationspumpen, dann wird halt kein warmes Wasser transportiert.
Über  Mischer wird soweit ich es verstanden habe die Vorlauftemperatur geregelt.
Letztes Jahr hat halt einer die Anlage verstellt und den ganzen Sommer wurde 70 Grad heisses Wasser sinnlos umgewälzt.
Das gilt es in erster Linie zu verhindern.
Hatte gehofft das schon jemand in einem 5 Parteien Haus so etwas irgendwie regelt, dann hätte man auf Erfahrungen zurückgreifen können.
Die Stawag hat nun einen Kreis gegründet der dann in einigen Wochen tagt., mal sehen ob die bis zur nächsten Heizperiode eine Lösung präsentieren können.
Argumente meinerseits in die eine oder andere Richtung wären halt sinnvoll.

Zur Zeit sind 2 Centra Heizungsregelung MR 152
eingebaut. Eine Geschäft eine Wohnhaus.

Mit einem Logging der Temperatur in den einzelnen Strängen könnte ich zumindest für eine ordentliche Einstellung der Heizkurven sorgen.

[Prof. Dr. Peter Henning]

Dann würde ich doch für jeden der 3 Kreise sowohl Vorlauf- als auch Rücklauftemperatur überwachen und zusätzlich die Zirkulationspumpe sowohl überwachen, als auch steuern. Das spart richtig viel Energie ein, als Vermieter muss man aber dabei die unsinnige Legionellenschutzverordnung beachten. Steht alles en Detail im Buch.

LG

pah